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一、按揭房抵押贷款流程


1.来公司签居间合同

2.电话预约还款申请

3.预约上标

4.垫资赎楼

5.预约注销抵押跟抵押登记号

6.拿到房产证

7.办理入押

8.评估公司跟客户预约时间上门拍照

9.等待放款

10.到账后按时还款


二、按揭房能直接去银行做抵押贷款吗?


答:自己垫资还尾款成为全款房后,可以。

       无还款能力的,按揭房银行不收。银行贷款经理不可能为个小单被合规的,蝇头小利和饭碗相比哪个更重要正常人都知道怎么选择的。

      

三、按揭房是找第三方做房抵合算,还是自己找垫资方然后自己做银行房抵合算?


答:可以对比下第三方走房抵过程和自己做银行房抵流程。


(一)、找三方做房抵,需要付渠道费+垫资费+三方服务费


 1.银行渠道费:正常签字+征信过关,一般1到2%,不正常提额或征信瑕疵+1到2%

 2.垫资费:嘉兴市场价千3到千5看行情,中介一般成本1-2%

 3.三方服务费:0.5到2%(资料补齐,全程跟踪)

综合算下来,3%~6%是正常收费标准。


另外补充下,为什么会有银行渠道费这说法?


原因很简单: 

a.批款出额度,解押拿他项,入押再放款的效率,是和自主申请无法相比的。

b.只要能出额度一定能批(三方的资料肯定齐全),不会出现被拒风险。即使有1%被拒的可能,立马知道。

c.不可能平白无故的高效率。


(二)、找垫资房做房抵,需要付渠道费+垫资费


1.银行渠道费,可以不付,看下多久你能拿到他项解押,垫资费看你能否承受了,银行给的官方时间是7~15天拿到他项,一到两星期到账。


2.垫资费:嘉兴市场价千3到千5(长期合作3,散客5),此处按按揭房尾款50万,房子预估可做100万计算。


  a.如果拿他项7天,放款7天,一共垫资14天

      垫资按千3计算,那么成本=50*30*14=21,000元,即成本为2.1%

      垫资按千5计算,那么成本=50*50*14=35,000元,即成本为3.5%

  b.如果拿他项14天,放款14天,一共垫资28天,那么成本=50*30*28=42,000元

      垫资按千3计算,那么成本=50*30*28=42,000元,即成本为4.2%

      垫资按千5计算,那么成本=50*50*14=84,000元,即成本为8.4%


此处就问,如何找到敢给散客做垫资的垫资方?如果到时房抵批不了,垫资费打算怎么付?散客垫资,风险很大,基本是千5。


 所以自己找资方的表面成本为3.5%~8.4%,但是要加上客户自己的时间成本+沉没成本


   a.时间成本:自己准备贷款全套资料,资料不对要修改+资料不够要补齐


   b.沉没成本:去某家银行申请,一个星期后被告知被拒了,原因是贷款资料不符审核要求,征信没过关,额度无法达到预期等,只能换家银行继续等待。。。


所以,综合算下来,按揭房自己做银行的成本至少4个点起。当然,自家亲戚有钱能还尾款,或者银行行长是我表哥另两个星期能放款之类的另说。


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